Η αγορά ακινήτων έχει σημαντικές αλληλεξαρτήσεις με τις μακροοικονομικές εξελίξεις και τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα και είναι άμεσα συνδεδεμένη με τη γενικότερη πορεία της οικονομίας.
Η ταχύτητα επαναφοράς της ελληνικής οικονομίας σε συνθήκες ομαλότητας και σταδιακής ανάκαμψης, τα μέτρα στήριξης των επιχειρήσεων και των εργαζομένων, αλλά και η εικόνα που θα παρουσιάσει ο τουρισμός τα επόμενα τρίμηνα, θα κρίνουν σε μεγάλο βαθμό και την πορεία της αγοράς ακινήτων.
Η αποκατάσταση της επενδυτικής ζήτησης από το εξωτερικό και η βελτίωση της εγχώριας ζήτησης, με την ενίσχυση του διαθέσιμου εισοδήματος και της απασχόλησης των νοικοκυριών και τη μείωση της ανεργίας, αποτελούν βασικές παραμέτρους για την ανάκαμψη της ελληνικής κτηματαγοράς.
Οι επιπτώσεις της πανδημίας στην αγορά ακινήτων είχαν διαφορετική ένταση ανάλογα με τη χρήση του ακινήτου, την τοποθεσία του, το μέγεθός του, την παλαιότητα και τα άλλα χαρακτηριστικά του. Όμοια, οι εξελίξεις στην αγορά των ακινήτων θα διαφοροποιηθούν τα επόμενα τρίμηνα ανάλογα με την χρήση του ακινήτου (οικιστικό, επαγγελματικό κ.λπ.) και τα άλλα χαρακτηριστικά του.
Ειδικότερα, στην αγορά κατοικίας αναμένεται αυξημένο το αγοραστικό ενδιαφέρον για μικρά επενδυτικά ακίνητα σε περιοχές που μπορούν σχετικά εύκολα, εξαιτίας της αυξημένης ζήτησης για ενοικίαση, να διασφαλίσουν μια απόδοση της τάξης του 5%-6%.
Πρόκειται για περιοχές κοντά σε πανεπιστήμια, με πρόσβαση στο μετρό, με τουριστικό ενδιαφέρον για βραχυχρόνιες μισθώσεις κ.ά. Ανάλογα, αυξημένη ζήτηση θα υπάρξει για τις περιοχές ενδιαφέροντος των ξένων επενδυτών στα πλαίσια της ανάκαμψης του τουρισμού και της «χρυσής βίζας», όπως είναι οι νοτιοανατολικές και κοντά στην θάλασσα συνοικίες της Αθήνας.
Το Ελληνικό σηματοδοτεί θετικές εξελίξεις
Τέλος, το έργο του Ελληνικού, αναμένεται να σηματοδοτήσει θετικές εξελίξεις στην ανάπτυξη της ευρύτερης περιοχής και να αποτελέσει πόλο έλξης και για άλλες επενδύσεις.
Ωστόσο, η αδυναμία της εγχώριας ζήτησης από την μεγάλη πλειοψηφία των νοικοκυριών, λόγω των χαμηλών και μη σταθερών εισοδημάτων, αλλά και την περιορισμένη χρηματοδότηση από την πλευρά των τραπεζών, σηματοδοτεί τη στασιμότητα ή και ήπια μείωση των τιμών και των αγοραπωλησιών για σημαντικό αριθμό κατοικιών της χώρας.
Το μεγαλύτερο ποσοστό των εγχώριων δυνητικών αγοραστών έχει δεχτεί συμπίεση στα οικονομικά του και νοιώθει ανασφάλεια για τις μελλοντικές εξελίξεις, γεγονός που θα επηρεάσει την ζήτηση για κατοικία.
Όμοια, περιορισμένη αναμένεται η ζήτηση διαμερισμάτων μεγάλης επιφανείας και παλαιότητας, ενώ η ανακαίνιση παλαιών κατοικιών και η ενεργειακή τους αναβάθμιση, μέσω και του προγράμματος «εξοικονομώ», αναμένεται να συμβάλλει στην απασχόληση και στην προσφορά παλαιών μεν αλλά ποιοτικότερων ακινήτων, σε λογικές τιμές. Τέλος, η εξοχική κατοικία κινείται με χαμηλούς ρυθμούς από πλευράς ζήτησης τόσο εκ μέρους των ξένων, όσο και από τους εγχώριους επενδυτές. Η τάση αυτή αναμένεται να συνεχιστεί και τα επόμενα τρίμηνα.
Τι αλλάζει για τους γραφειακούς χώρους
Η επέκταση της τηλεργασίας έρχεται να βάλει νέους κανόνες στη λειτουργία των γραφειακών χώρων. Η υγειονομική κρίση και οι ανακατατάξεις που έχει επιφέρει, συνεχίζουν να επηρεάζουν την οικονομική δραστηριότητα πολλών επιχειρήσεων, οι οποίες αναζητούν στέγαση σε οικονομικότερους και μικρότερους χώρους γραφείων, με επαναδιαπραγμάτευση των μισθωμάτων προκειμένου να περιορίσουν τις δαπάνες τους.
Οι επιχειρήσεις έχουν ανάγκη μικρότερων και λειτουργικά πιο ευέλικτων επιφανειών, γεγονός που συνεπάγεται συμπίεση των τιμών των παραδοσιακών κυρίως γραφείων, καθώς αυξάνεται το ποσοστό κενών και αδιάθετων χώρων. Τα γραφεία παλαιού τύπου θα πρέπει να ανακαινισθούν ριζικά ώστε να εκσυγχρονισθούν και να ικανοποιήσουν τις αυξημένες απαιτήσεις της νέας ζήτησης.
Αντίθετα, η έλλειψη γραφειακών χώρων υψηλών προδιαγραφών (Grade A) θα συνεχίσει να δημιουργεί αυξημένη ζήτηση και αύξηση των τιμών μεσοπρόθεσμα.
Πράγματι, εκεί που συγκεντρώνεται το ενδιαφέρον ξένων επιχειρήσεων και των ΑΕΕΑΠ είναι τα πολύ υψηλών προδιαγραφών γραφεία, τα «πράσινα» και βιοκλιματικά κτίρια, που η προσφορά είναι ιδιαίτερα περιορισμένη, καθώς στα χρόνια της κρίσης έγιναν ελάχιστες νέες αναπτύξεις. Σε αυτή την κατηγορία γραφειακών χώρων υπάρχει ανθεκτικότητα και αύξηση τιμών και ενοικίων, αλλά και ανεπαρκές προϊόν με σημαντικά περιορισμένη προσφορά.
Πλήγμα στην αγορά των καταστημάτων
Η τρέχουσα υγειονομική κρίση επηρέασε και την αγορά των καταστημάτων με τρόπο που διαφοροποιείται σημαντικά ανάλογα με τη χρήση του ακινήτου. Οι επαγγελματικοί χώροι που σχετίζονται με χρήση υγειονομικού ενδιαφέροντος, καθώς και με ένδυση, υπόδηση και άλλους κλάδους, έχουν υποστεί πλήγμα από την πανδημία και τους περιορισμούς που επιβλήθηκαν.
Ακόμη, σοβαρά έχουν πληγεί τα καταστήματα που βρίσκονται στα μεγάλα εμπορικά κέντρα, τα καταστήματα με ακριβά είδη και γενικότερα τα ακίνητα σε δευτερεύοντες άξονες των πόλεων, όπου έχει αυξηθεί ο αριθμός των κενών χώρων. Αντίθετα, ορισμένα καταστήματα του λιανικού εμπορίου όπως είναι τα super markets και τα φαρμακεία είδαν τους τζίρους τους να αυξάνουν στην περίοδο της πανδημίας.
Τα διοικητικά μέτρα μείωσης των ενοικίων που επιβλήθηκαν από την πολιτεία για επιχειρήσεις που έμειναν κλειστές στην διάρκεια της πανδημίας, έχουν επηρεάσει την αγορά ενοικίων και έχουν οδηγήσει σε αναδιαπραγμάτευση των μισθώσεων με μείωση των ενοικίων και συνακόλουθα των αξιών των καταστημάτων της κατηγορίας αυτής.
Αυξημένη ζήτηση για αποθηκευτικούς χώρους
Τέλος, η πανδημία έφερε την αλματώδη ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου και από αυτή την αιτία την αυξημένη ζήτηση για αποθηκευτικούς χώρους (logistics) με σύγχρονες προδιαγραφές και σε επίκαιρες θέσεις κοντά στις μεγάλες πόλεις.
Υψηλή είναι η ζήτηση και για μικρότερους αποθηκευτικούς χώρους, στις παρυφές των πόλεων ή και μέσα σε αυτές που εξυπηρετούν τις ημερήσιες ανάγκες τροφοδοσίας. Η αυξημένη ζήτηση σε συνδυασμό με την περιορισμένη διαθεσιμότητα τέτοιων σύγχρονων αποθηκευτικών χώρων, έχει φέρει σημαντική αύξηση των αξιών και των ενοικίων και έχει πυροδοτήσει νέες αναπτύξεις τέτοιων κτιρίων όπου αυτό είναι δυνατόν από τις δεσμεύσεις χρήσεων γης.
Αξιοσημείωτη είναι και η επένδυση των ΑΕΕΑΠ σε χώρους logistics, καθώς έτσι αποκτούν μεγαλύτερη διασπορά στο χαρτοφυλάκιο των ακινήτων τους ενώ παράλληλα εγγράφουν και σημαντικές αποδόσεις. Πάντως, το μέλλον των ποιοτικών αποθηκευτικών χώρων, που συγκεντρώνουν καλά χαρακτηριστικά, θέσης, προσπέλασης και μεγέθους θα συνεχίσει, μεσοπρόθεσμα, να προδιαγράφεται θετικά.
Κλείνοντας, θα ήθελα και πάλι να επισημάνω ότι οι εξελίξεις για την αγορά ακινήτων τα επόμενα τρίμηνα θα είναι διαφορετικές ανάλογα με τη χρήση του ακινήτου (κατοικία, γραφεία, καταστήματα, logistics κ.λπ.), την τοποθεσία του και τα άλλα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του (μέγεθος, παλαιότητα, όροι δόμησης κ.ά.).
Πάντως, οι επενδυτές παρακολουθούν από κοντά την ελληνική κτηματαγορά αναμένοντας την ομαλοποίηση των υγειονομικών δεδομένων. Σε κάθε περίπτωση, η Ελλάδα θα παραμείνει στον χάρτη των ξένων επενδυτών επειδή καταγράφει πραγματικές επενδυτικές ευκαιρίες και υψηλές αποδόσεις ενώ οι αποτιμήσεις των ακινήτων φαίνεται να είναι σε σχετικά πιο χαμηλά επίπεδα σε σύγκριση με άλλους ανταγωνιστικούς προορισμούς.
Ακολούθησε την Ημερησία στο Google News!
