«Τις προηγούμενες μέρες μας πλησίασαν κάποιοι και μας είπαν ότι αποφασίσατε να προχωρήσετε σε IPO εν μέσω πολέμου; Όταν έχεις καλό να κάνεις, πρέπει να το κάνεις σήμερα και να μην περιμένεις το αύριο. Άλλωστε, πιστεύουμε πολύ στο προϊόν της εταιρείας και θεωρούμε ότι αποτελεί ένα επενδυτικό εργαλείο για τον μέσο Έλληνα που θα αποδώσει πολλά στο μέλλον».
Αυτή ήταν η αρχική τοποθέτηση του επικεφαλής του ομίλου Fourlis, Βασίλη Φουρλή σε χθεσινή παρουσίαση της Trade Estates με αφορμή την δημόσια εγγραφή της εταιρείας που έχει προγραμματιστεί για το διάστημα μεταξύ 1-3 Νοεμβρίου και την προγραμματισμένη έναρξη διαπραγμάτευσης την 8η του ίδιου μήνα.
Σύμφωνα με τον κ. Φουρλή, «στην Ελλάδα λείπουν σύγχρονοι χώροι λιανικής για τις μεγάλες εταιρείες, είτε για αυτές που ήδη δραστηριοποιούνται στη χώρα μας, είτε για κάποιες που θέλουν να έρθουν. Το μεγαλύτερο έλλειμμα εντοπίζεται σε εμπορικά πάρκα, είτε λόγω προβλημάτων που υπάρχουν με τις χρήσεις γης, είτε λόγω της έλλειψης κατάλληλων χώρων».
Αναφέρθηκε χαρακτηριστικά ότι στον τομέα του necessity retailing όπου δραστηριοποιείται η Trade Estates, δηλαδή σε εμπορικά «κουτιά» ανεξάρτητα που καλύπτουν τις βασικές ανάγκες του μέσου νοικοκυριού, τη διετία 2018-2019 η Ελλάδα εμφάνιζε τα λιγότερα τετραγωνικά μέτρα στην Ευρώπη.
Όπως υπογράμμισε ο κ. Φουρλής, η Trade Estates υποστηρίζει το end to end omnichannel, τα φυσικά καταστήματα και τις υποδομές e-commerce των retailers. Δίνει μία turn key solution για κάθε retailer μεγάλου μεγέθους.
Ο πήχης για το 2027
Ήδη σε μία διετία η ανάπτυξη της Trade Estates είναι μεγάλη καθώς ενώ το 2021 η μεικτή εκτιμώμενη αξία του χαρτοφυλακίου των 7 ακινήτων της εταιρείας ανερχόταν σε €185 εκατ., στο τέλος του α’ εξαμήνου του 2023 με 5 νέα επενδυτικά ακίνητα που παράγουν εισόδημα η αξία ανερχόταν σε €330 εκατ. και σήμερα, μετά και την εξαγορά του Smart Park έχει φτάσει τα €457 εκατ. με τον πήχη να μπαίνει από τη διοίκηση στα €650 - €700 εκατ. έως το τέλος του 2027.
Για την απόκτηση του Smart Park υπογραμμίστηκε ότι αγοράστηκε σε πολύ καλή τιμή σε σχέση με την αξία του (χαμηλότερα κατά 17 εκατ. τα οποία θα «καρπωθούν» οι μέτοχοι). Πρόκειται για ένα εμπορικό πάρκο που έχει 100% πληρότητα και μια σειρά από 30 υποψήφιους ενοικιαστές, χάρη στην εξαιρετική απόδοση που έχει το foot traffic, καθώς όπως τονίστηκε «οι πελάτες ψηφίζουν με τα πόδια τους».
Πέρυσι είχε 6,1 εκατ. επισκέπτες, 14% περισσότεροι από το 2019, ενώ και φέτος, στο εννεάμηνο εμφάνιζε αύξηση επισκεψιμότητας πάνω από 18% σε σχέση με πέρυσι, με περισσότερους από 6 εκατ. επισκέπτες.
Πλεονέκτημα η εξειδίκευση
Η εταιρεία επικεντρώνεται σε ποιοτικά εμπορικά πάρκα και σε omnichannel κέντρα logistics. Η εξειδίκευση της Trade Estates στην συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων βοηθάει και στη διαχείριση του κόστους όπως π.χ. στα ενοίκια καθώς, όπως ανέφερε ο κ. Φουρλής, «όταν έχεις στρατηγικούς συνεργάτες (π.χ. ίδια σούπερ μάρκετ ή DIY σε διάφορα σημεία», η εμπορική σχέση είναι πολύ διαφορετική.
Ο CEO της Trade Estates, Δημήτρης Παπούλης, σημείωσε ότι «η επιχειρηματική μας ιδέα βασίζεται σε ένα μοντέλο που έχει σχέση με την αλλαγή χαρακτηριστικών του σύγχρονου καταναλωτή, ο οποίος αποτιμά περισσότερο τον χρόνο του, ζητώντας πρόσβαση στο retail με εύκολο, γρήγορο και συγκεκριμένο τρόπο. Από την άλλη πλευρά, οι μεγάλοι retailers έχουν ανάγκη για συντεταγμένες αναπτύξεις, με μεγάλα καταστήματα και ανταγωνιστικό κόστος λειτουργίας».
Το επενδυτικό πλάνο μέχρι το 2027
Μέχρι το 2027 η Trade Estates δρομολογεί 7 νέες επενδύσεις, συνολικού ύψους 180 εκατ. Μάλιστα όπως αναφέρθηκε, έχουν κλειστεί συμφωνίες με μισθωτές για το 60%-65% των νέων έργων.
Τρία νέα εμπορικά πάρκα
Ειδικότερα το πλάνο αφορά σε 3 νέα εμπορικά πάρκα:
- Πάτρα. Πρόκειται για ένα έργο που θα χρηματοδοτηθεί από το RRF με χαμηλό επιτόκιο. Είναι προγραμματισμένο να λειτουργήσει στο τέλος του 2024 με το 42% των χώρων να αφορά το νέο IKEA και στο υπόλοιπο 58% θα έχουν παρουσία 7-8 σημαντικοί retailers. Το έργο έχει ήδη ολοκληρωθεί σε ποσοστό 60% (€26,9 εκατ.)
- Ηράκλειο Κρήτης. Το 65% θα περιλαμβάνει το IKEA και το 35% προορίζεται για άλλους retailers. Αναμένει να λειτουργήσει τέλη 2024 με αρχές του 2025 (€20,6 εκατ.)
- Ελληνικό. Θα κατασκευαστεί δίπλα στο εμπορικό κέντρο της Lamda στη βουλιαγμένης. Το 40% των χώρων θα αφορά το Ikea των νοτίων προαστίων ενώ στο υπόλοιπο 60% θα υπάρχουν μεγάλα boxes 1.000-1.500 τ.μ. από 7-9 μεγάλους retailers. Αναμένεται να λειτουργήσει στα μέσα του 2027. (€70 εκατ.)
Ο προγραμματισμός της διοίκησης είναι για παρουσία με μεγάλα εμπορικά πάρκα σε 6-7 μεγάλες πόλεις της Ελλάδας, ωστόσο όπως ανέφερε ο κ. Παπούλης, «το προϊόν ενδείκνυται και για πόλεις άνω των 20.000 κατοίκων» προσθέτοντας ότι «μετά το 2028, στόχος μας είναι η ανάπτυξη εμπορικών πάρκων 10.000-15.000 τ.μ. σε 20-25 πόλεις μικρότερου μεγέθους».
Η Βουλγαρία είναι ήδη πιο μπροστά καθώς λειτουργούν πάνω από 30 εμπορικά πάρκα, με την Trade Estates να εξετάζει μετά το 2027 τι θα κάνει, αφού θα υπάρχει πιο ώριμο χαρτοφυλάκιο ακινήτων, ενώ στην Κύπρο η προσοχή είναι εστιασμένη σε greenfield αναπτύξεις.
Ένα πολύ μεγάλο logistics center στην Ελευσίνα
Δρομολογείται η δημιουργία ενός πολύ μεγάλου logistics center στην Ελευσίνα, μια επένδυση €45 εκατ., για λογαριασμό της Dixon’s South East Europe (Κωτσόβολος) που θα εξυπηρετεί τη διακίνηση και εξυπηρέτηση φυσικών και online καταστημάτων. Αναμένεται να λειτουργήσει το γ’ ή το δ’ τρίμηνο του 2025.
Επενδύσεις σε υφιστάμενα εμπορικά πάρκα
Εκτός από τα προαναφερθέντα projects θα γίνουν επενδύσεις ακόμη €20 εκατ. σε υφιστάμενα οικόπεδα ή εμπορικά πάρκα σε λειτουργία, οι οποίες αναμένεται να ολοκληρωθούν το γ’ τρίμηνο του 2026:
- €4,8 εκατ. στο Εμπορικό πάρκο Ιωαννίνων
- €15,1 εκατ., Logistics στην Ελευσίνα, που αφορά την εισφορά της Autohellas
Στον τομέα των logistics η εταιρεία δίνει έμφαση για χώρους 30.000-60.000 (για λογαριασμό single tenants) σε Ασπρόπυργο και Ελευσίνα, ενώ σε δεύτερο χρόνο θα κοιτάξει τη Θεσσαλονίκη.
Γιατί να μπει ένας επενδυτής στην IPO
Ο οικονομικός διευθυντής του ομίλου Fourlis, Γιώργος Αλεβίζος, στάθηκε στο πιο σημαντικό κομμάτι της IPO, δηλαδή το όφελος που μπορεί να έχει ένας επενδυτής από τη συμμετοχή του στη δημόσια εγγραφή της Trade Estates. Αυτό δεν είναι άλλο από το μερίδιο που θα έχει στο λεγόμενο καθαρό cash from operations, το οποίο πέρυσι διαμορφώθηκε σε €10 εκατ.
Τόνισε ότι πρόκειται για ένα ελκυστικό προϊόν σε αποδόσεις, με μέρισμα που δίνεται δύο φορές τον χρόνο και με μία απόδοση που εκτιμάται άνω του 5% για το 2024, σύμφωνα με τον κ. Φουρλή και με ανοδική τάση για τα επόμενα χρόνια χάρη και στα προσδοκώμενα αυξημένα έσοδα.
Υπογράμμισε δε ότι η μετοχή θα μπει με discount 14,5% αλλά πραγματικό 21% μετά την απόκτηση του Smart Park.
Hedging tool
Ο κ. Αλεβίζος στάθηκε ακόμη στο εργαλείο του hedging, ύψους €75 εκατ. που έχει μέχρι το 2027, σύμφωνα με το οποίο υπάρχει ανώτατο όριο δανεισμού, χάρη και στη χρηματοδότηση κάποιων projects μέσω του RRF. Επίσης ανέφερε ότι υπάρχει υπολογίσιμο downside risk, ενώ το «τυράκι» για τους μετόχους είναι το γεγονός ότι σε ένα πληθωριστικό περιβάλλον, ένα έσοδο που είναι συνδεδεμένο με τον τζίρο των μισθωτών μπορεί να ανεβάσει περαιτέρω τις αποδόσεις, σε μία χώρα μάλιστα η οποία ούτως ή άλλως εμφανίζει καλύτερα yields από άλλες ανταγωνιστικές ευρωπαϊκές.
Ιδιαίτερη μνεία έγινε επίσης στη στήριξη από δύο ισχυρούς επενδυτές: την Autohellas της οικογένειας Βασιλάκη και το Latsco Family Office της Μαριάννας Λάτση.
Πλεονεκτήματα
Ο κ. Παπούλης στάθηκε μεταξύ άλλων στα ακόλουθα πλεονεκτήματα που προσφέρει η Trade Estates με βάση τα στοιχεία έως 30/6/2023:
- 98,2% ποσοστό πληρότητας
- 32 μισθωτές με 47 μισθώσεις
- Μισθωτική επιφάνεια: 291.557 MEE (θα αυξηθεί σε 342.149 με την προσθήκη του Smart Park)
- 12,2 χρόνια μέσος όρος μισθωτικών συμβάσεων (WAUKT), διπλάσιος σε σχέση με τις υπόλοιπες κατηγορίες
- 7% δείκτης απόδοσης χαρτοφυλακίου (θα αυξηθεί στο 7,1% με την προσθήκη του Smart Park)
- €22,5 εκατ. ετησιοποιημένα έσοδα μισθώσεων (θα αυξηθούν σε €32 εκατ. με την προσθήκη του Smart Park)
- 36,1% καθαρό NLTV, δηλαδή το πόσο δανεισμένη είναι η εταιρεία σε σχέση με το χαρτοφυλάκιο της όταν ο μέσος όρος στις άλλες ΑΕΕΑΠ «παίζει» μεταξύ 50%-55%
Αναφορικά με τις μισθώσεις αναφέρθηκε ότι το 96% εξ αυτών είναι «δεμένες» με την πορεία του πληθωρισμού ενώ τουλάχιστον 75% είναι δεμένο με «turnover rents». Εάν δηλαδή ένας retailer έχει έξοδα 100 χιλ. για ενοίκια και κάνει τζίρο 1 εκατ., εάν αυξήσει τις πωλήσεις του στο 1,5 εκατ. τότε αυτομάτως η Trade Estates θα έχει επιπλέον έσοδα 50 χιλ.
Αύξηση της ελεύθερης διασποράς
Τα συνολικά αντληθέντα κεφάλαια που προσδοκά η εταιρεία από την IPO ανέρχονται σε €62 εκατ. (εκ των οποίων τα €2 εκατ. θα προέλθουν από την Autohellas προκειμένου να διατηρήσει το 10%).
Μετά την IPO, η Fourlis θα κατέχει ποσοστό 63,78% από 83,9% που είναι σήμερα, με την πρόθεση του κ. Φουρλή να παραμένει η υποχώρηση της συμμετοχής του ομίλου κάτω από το 50% προκειμένου να ενισχυθεί η ελεύθερη διασπορά, η οποία μετά την δημόσια προσφορά θα ανέρχεται σε 23,37%. Η Autohellas θα κατέχει το 9,73% και το Latsco Family Office το 3,12%.
Ακολούθησε την Ημερησία στο Google News!
