Με στόχο την υποβολή μίας τουλάχιστον δεσμευτικής προσφοράς που θα οδηγήσει στην δημιουργία και λειτουργία του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων στο αρχές του δεύτερου τριμήνου του 2025, το υπουργείο Οικονομικών προχώρησε στην έκδοση υπουργικών αποφάσεων που αποσαφηνίζουν σειρά θεμάτων  τα οποία αποτελούν για τους μεν επενδυτές σημαντικούς παραμέτρους για λάβουν τις αποφάσεις τους. Αν δηλαδή η είναι συμφέρουσα τελικά η επένδυση «Φορέας» που θα χρηματοδοτηθεί μόνο με ιδιωτικά κεφάλαια αφού δεν προβλέπεται δημόσια συμμετοχή.  Σε ότι αφοράς τους ευάλωτους  δανειολήπτες που θέλουν να αποφύγουν την έξωση λόγω πτώχευσης ξεκαθαρίζεται υπό ποιους όρους και προϋποθέσεις θα γίνουν από ιδιοκτήτες ενοικιαστές (μίσθωμα και στεγαστικό επίδομα, δικαίωμα επαναγοράς κλπ).

Ειδικότερα, σε διάστημα ενός μηνός από τη λειτουργία του Φορέα οι ευάλωτοι δανειολήπτες συμμετείχαν στο πρόγραμμα συνεισφοράς του δημοσίου θα πρέπει να  υποβάλλουν αίτημα ένταξης μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας που θα δημιουργηθεί. Επιπρόσθετα θα πρέπει να συναινέσουν ώστε ο επενδυτής να προχωρήσει στη διενέργεια αυτοψίας  (από μηχανικό, ενώ δύναται να παρίσταται και πιστοποιημένος επκτιμήτης) προκειμένου να προσδιορίσει την ακριβή αποτίμηση του ακινήτου. Ο Φορέας έχει δικαίωμα να απορρίψει την αίτηση σε περίπτωση μη συναίνεσης ή αν εντοπίσει σημαντικές παραβάσεις που καθιστούν αδύνατη τη μεταβίβαση του ακινήτου.

Τα έξοδα της αυτοψίας και της εκτίμησης βαρύνουν σε κάθε περίπτωση τον Φορέα και δεν αφαιρούνται από το τίμημα μεταβίβασης.

Τα έξοδα τακτοποίησης τυχόν αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων δεν λαμβάνονται υπόψη από τον πιστοποιημένο εκτιμητή για την αποτίμηση του ιδιοκτησιακού δικαιώματος του ευάλωτου οφειλέτη.

Ο Φοράς καταβάλλει το τίμημα της μεταβίβασης προς τα πρόσωπα και εντός των προθεσμιών που ορίζει ο ν. 4738/2020 και εφόσον το τίμημα είναι καταβλητέο στον σύνδικο, η καταβολή λαμβάνει χώρα σε συμβολαιογράφο που ορίζει ο Φορέας.

Από το τίμημα μεταβίβασης αφαιρούνται τα έξοδα τακτοποίησης τυχόν αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων.

 Ο Φορέας βαρύνεται με τη διενέργεια των ενεργειών για τη μεταγραφή της προαναφερθείσας συμβολαιογραφικής πράξης καταβολής καθώς και για την πληρωμή εξόδων συμβολαιογράφου, κτηματολογίου και λοιπών αρχών.

Το αργότερο εντός τριών ημερολογιακών ημερών από την καταβολή του τιμήματος απόκτησης της κύριας κατοικίας κατά τα ανωτέρω, υπογράφεται η σχετική σύμβαση μίσθωσης μεταξύ του ευαλώτου οφειλέτη και του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης σύμφωνα με τα άρθρα 217 επ. του ν. 4738/2020. Σε περίπτωση που για οποιοδήποτε λόγο ο ευάλωτος οφειλέτης δεν προσέλθει για την υπογραφή, η σύμβαση μίσθωσης υπογράφεται για λογαριασμό του ευάλωτου οφειλέτη από τον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης με αυτοσύμβαση, χωρίς να απαιτείται η τήρηση συμβολαιογραφικού τύπου.

Ποιο θα είναι το μίσθωμα

Σε ότι αφορά το μίσθωμα για το πρώτο έτος της σύμβασης υπολογίζεται βάσει μαθηματικού τύπου λαμβάνοντας υπόψη:

1. ο μέσο επιτόκιο στεγαστικού δανείου κυμαινόμενου επιτοκίου, σύμφωνα με το στατιστικό δελτίο της ΤτΕ του τελευταίου διαθέσου μήνα.  Για τους επόμενους μήνες προβλέπεται χαλάρωση της νομισματικής πολιτικής της ΕΚΤ και μείωση των επιτοκίων. Σημειώνεται ότι από 4,96% που ήταν το μέσο κυμαινόμενο επιτόκιο τον Μάρτιο του 2024 μειώθηκε σε 4,42% τον περασμένο Ιούλιο.
2. Το επιπλέον περιθώριο (spread) το οποίο  θα καθορίζεται στην δεσμευτική προσφορά του προτιμητέου επενδυτή,  στο πλαίσιο του διεθνούς δημόσιου διαγωνισμού .
3.  Η αξία του ιδιοκτησιακού δικαιώματος ευάλωτου οφειλέτη το οποίο αποκτήθηκε από τον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωση

Το μίσθωμα αναθεωρείται ετησίως στην επέτειο κατάρτισης της σύμβασης μίσθωσης βάσει μαθηματικού τύπου.

Τα έξοδα συνήθους και βαριάς συντήρησης του μισθίου, καθώς και τα ποσά κοινοχρήστων δαπανών που αναλογούν στον ιδιοκτήτη, θα επιβαρύνουν τον ευάλωτο οφειλέτη ο οποίος συνάπτει σύμβαση μίσθωσης με τον Φορέα.

Το στεγαστικό επίδομα

Για το στεγαστικό επίδομα που θα λαμβάνουν οι ευάλωτοι δανειολήπτες που θα ενταχθούν στο Φορέα προβλέπεται η καταβολή του καθ’ όλη τη διάρκεια της σύμβασης αλλά και για όσο χρόνο μετά τη καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης ο μισθωτής δεν καταβάλει το μίσθιο υπό τον όρο ότι ο ευάλωτος οφειλέτης εξακολουθεί ν πληροί τις προϋποθέσεις που τον καθιστούν δικαιούχο του επιδόματος.

Σε κάθε περίπτωση, η διάρκεια χορήγησης του επιδόματος δεν μπορεί να υπερβαίνει την αρχική δωδεκαετή διάρκεια της σύμβασης μίσθωσης. 

Επίσης « η έγκριση οποιασδήποτε αίτησης παροχής στεγαστικού επιδόματος από ευάλωτο οφειλέτη μετά την κατάρτιση μίσθωσης με τον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης θα ισχύει αυτοδικαίως για όλη την εναπομείνασα διάρκεια της σύμβασης μίσθωσης. Ο ευάλωτος οφειλέτης υποχρεούται να υποβάλει εκ νέου αίτηση και σχετικά δικαιολογητικά μόνο σε περίπτωση μεταβολής των στοιχείων τα οποία ίσχυαν κατά τον χρόνο της τελευταίας εγκεκριμένης αίτησης και επηρεάζουν την επιλεξιμότητά του για το στεγαστικό επίδομα ή το ύψος του τελευταίου. Μη συμμόρφωση του ευάλωτου οφειλέτη με την προαναφερθείσα υποχρέωσή του συνεπάγεται τις κυρώσεις»

Το δικαίωμα επαναγοράς

Τέλος σε ότι αφορά το δικαίωμα επαναγοράς του ακινήτου από τον ευάλωτο δανειολήπτη μετά το πέρας της 12ετίας (ή και νωρίτερα χωρίς «πέναλτι») η σχετική υπουργική απόφαση καθορίζει τον τρόπο υπολογισμού του τιμήματος επαναγοράς λαμβάνοντας υπόψη αν το τίμημα μεταβίβασης είναι  μεγαλύτερο ή μικρότερο της εμπορικής αξίας.

Ειδικότερα για το τίμημα της επαναγοράς λαμβάνει υπόψη:  

• Το τίμημα μεταβίβασης ίσο 70%  της εμπορικής αξίας του ιδιοκτησιακού δικαιώματος του οφειλέτη επί της κύριας κατοικίας,
• Η εμπορική αξία του ιδιοκτησιακού δικαιώματος του ευάλωτου οφειλέτη επί της κύριας κατοικίας κατά τον χρόνο άσκησης του δικαιώματος επαναγοράς, όπως αυτή θα αποτιμάται σύμφωνα με τις προβλέψεις της σύμβασης παραχώρησης
• Το ποσοστό συμμετοχής του ευάλωτου οφειλέτη στην αύξηση της εμπορικής αξίας συγκριτικά με το τίμημα μεταβίβασης,  όπως αυτό το ποσοστό θα συμπεριληφθεί στη Δεσμευτική Προσφορά Προτιμητέου Επενδυτή
• Το ποσοστό συμμετοχής του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης στη μείωση εμπορικής αξίας  συγκριτικά με το τίμημα επαναγοράς  όπως αυτό το ποσοστό θα συμπεριληφθεί στη Δεσμευτική Προσφορά Προτιμητέου Επενδυτή.
• Τα έξοδα τακτοποίησης για τυχόν αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις, όπως αυτά έχουν αναγνωριστεί και συμπεριληφθεί στην έκθεση αυτοψίας του μηχανικού κατά το χρόνο άσκησης του δικαιώματος επαναγοράς 

Ακολούθησε την Ημερησία στο Google News!