Το project του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων ήταν εξαρχής πολύ δύσκολο και οι αλλαγές που προωθεί το υπουργείο Οικονομικών και περιλαμβάνονται στο σχέδιο νόμου για τη διαφάνεια στα δάνεια κινούνται στη σωστή κατεύθυνση. Ωστόσο εκπρόσωποι της αγοράς και ειδικότερα των servicers προτείνουν επιπλέον μέτρα – πρόνοιες, όπως μεγαλύτερη επιδότηση των ευάλωτων που θα ενταχθούν στον Φορέα και συμμετοχή του δημοσίου σε αυτόν.
Κοινός στόχος είναι να προχωρήσει η σύσταση του Φορέα που αποκτά τα σπίτια των ευάλωτων, οι οποίοι θα μπορούν να παραμένουν σε αυτά καταβάλλοντας «ενοίκιο» που θα επιδοτείται από το κράτος, με δικαίωμα επαναγοράς μετά από 12 χρόνια ή και νωρίτερα. Ωστόσο ένα θέμα που πρέπει να απασχολήσει είναι τι θα γίνει μετά από 12 χρόνια, σύμφωνα με τον Θεόδωρο Μητράκο, Διευθυντής-Σύμβουλος και πρώην Υποδιοικητής της ΤτΕ που συμμετέχει σε συζήτηση στο πλαίσιο του συνεδρίου που διοργάνωσαν το capital.gr και το Forbes Greece. Και προσέθεσε ότι είναι ζητούμενο πως θα προκύπτει χαμηλό ενοίκιο για τους ευάλωτους, χωρίς αβεβαιότητες για τον επενδυτή.
«Το πρόβλημα είναι κοινωνικό. Για να συμμετέχει στο project, ο ευάλωτος έχει συγκαταθέσει να φύγει η ιδιοκτησία του ακινήτου από τα χέρια του. Ουσιαστικά μετακινούμε το πρόβλημα των ευάλωτων 12 χρόνια μετά. Τι θα γίνει μετά από 12 χρόνια με αυτούς τους ανθρώπους; Ποιος θα τους βγάλει έξω από το σπίτι τους που θα είναι και ηλικιωμένοι;»
Οι προωθούμενες αλλαγές που αξιολογούνται ως θετικές από τους ειδικούς, προέκυψαν μετά τον ανταγωνιστικό διάλογο με τους επενδυτές (όπως προβλέπεται από τη διαγωνιστική διαδικασία), καθώς διαπιστώθηκε ότι με βάση το υφιστάμενο πλαίσιο ο δείκτη εσωτερικής απόδοσης (ΙRR) προέκυπτε εξαιρετικά χαμηλός άρα χαμηλό ήταν και το ενδιαφέρον τον επενδυτών, όπως ανέφερε , η γενική γραμματέας του υπουργείου Οικονομικών Θεώνη Αλαμπάση. Όπως σημείωσε χαρακτηριστικά ο Θεόδωρος Αθανασόπουλος, διευθύνων σύμβουλος της CEPAL δεν γίνεται να περιμένουμε ότι κάποιος θα επενδύσει για να βγάλει απόδοση 3%, με την αγορά να εκτιμά ότι οι αλλαγές θα αυξήσουν σημαντικά τον εν λόγω δείκτη ώστε καταστεί το project «επενδύσιμο». Ένα στοιχείο έντονου προβληματισμού εξάλλου είναι το γεγονός ότι στο ενδιάμεσο πρόγραμμα – μέχρι να συσταθεί ο Φορέας – το οποίο δίνει επιδότηση και αναστολή πλειστηριασμού έχουν ενταχθεί μόλις 138 ευάλωτοι.
«Ξεκίνησε ως ένα εγχείρημα κοινωνικής πολιτικής αλλά επειδή στην πορεία προέκυψαν ζητήματα state aid (κρατικής ενίσχυσης ) μετατράπηκε σε μια ιδιωτική πρωτοβουλία. Δηλαδή προσπαθούμε να τετραγωνίσουμε τον κύκλο μεταξύ ιδιωτικής πρωτοβουλία και ανάγκης για κοινωνική πολιτική» ανέφερε Θεόδωρος Αθανασόπουλος.
Η Θεώνη Αλαμπάση αναφέρθηκε στην διάταξη του νομοσχεδίου που προβλέπει ότι ο Φορέας θα μπορεί να αγοράζει το ακίνητο με έκπτωση 30% επί της τιμή πρώτη προσφοράς, ξεκαθαρίζοντας ότι δεν συνιστά δώρο αλλά αντικατοπτρίζει την πραγματικότητα. Τα στοιχεία, όπως είπε δείχνουν άλλωστε ότι το 75% των πλειστηριασμών καταλήγουν άγονοι στο «πρώτο σφυρί» και συνήθως κατακυρώνονται στο 3ο άρα με αυτόματη αναπροσαρμογή στο 65% της αρχικής τιμής. Από την έκπτωση αυτή θα μπορεί να επωφεληθεί στο μέλλον και ο οφειλέτης κατά την άσκηση του δικαιώματος επαναγοράς.
Επίσης, εξομοιώνεται η φορολόγηση του Φορέα με το φορολογικό καθεστώς των εταιριών που επενδύουν και διαχειρίζονται ακίνητα που παράγουν εισόδημα (REICs) και θεσπίζεται η υποχρέωση εκ μέρους τους οφειλέτη της πρόσβασης του εμπειρογνώμονα στην κατοικία προκειμένου να καταγράψει την πραγματική κατάσταση και αξία του ακινήτου.
Σύμφωνα με τον διευθύνοντα σύμβουλος της doValue Τάσο Πανούση το υπουργείο θα πρέπει να εξετάσει τέσσερις ακόμα παρεμβάσεις σε ότι αφορά τον Φορέα ώστε έχει επιτυχία, αυτό το δύσκολο εγχείρημα:
Ειδικότερα:
Πρώτον, η πολιτεία πρέπει να εξετάσει αν μπορεί να αυξήσει την επιδότηση στα ευάλωτα νοικοκυριά που σήμερα είναι 70-210 ευρώ και το οποίο είχε καθοριστεί 3 χρόνια πριν «με άλλη οικονομική κατάσταση της Ελλάδας, άλλες τιμές ενοικίων και άλλο κόστος ζωής».
Δεύτερον, σε ότι αφορά τη διάρκεια της επιδότησης ο Τ. Πανούσης ανέφερε ότι αν ο οφειλέτης πάψει να είναι ενήμερος τότε σταματάει και η επιδότηση. «Εμείς λέμε ότι αυτό θα πρέπει να συνεχίσει για όσο χρονικό διάστημα χρειαστεί ο επενδυτής για να πάρει το ακίνητο στην κατοχή του».
Τρίτον, οι κατοικίες αυτές που αποκτώνται από τον υποψήφιο επενδυτή να μην έχουν την υποχρέωση νομιμοποίησης των αυθαιρεσιών, αλλά αυτό να γίνεται μόνο εφόσον γίνει η πώληση του ακινήτου από τον Φορέα και η νομιμοποιήση να γίνεται από τον ιδιώτη – νέο ιδιοκτήτη.
Τέταρτον, να εξεταστεί η συμμετοχή του δημοσίου για να μπορέσει να μειωθεί το κόστος χρηματοδότησης που έχει αυξηθεί λόγω αύξηση του euribor.
Ο Θ. Μητράκος αναφέρθηκε στις δυσκολίες του project που το έκαναν οικονομικά ασύμφορο, καθώς ο Φορέας παίρνει σε value market μερικά ακίνητα αμφιβόλου ποιότητας, τα νοικιάζει με χαμηλό ενοίκιο και μεταπωλεί είτε στον ίδιο των ευάλωτο είτε σε κάποιον τρίτο, με τις αβεβαιότητες να είναι πάρα πολλές.
Η πρώτη, όπως είπε, αφορά την περίμετρο, τον αριθμό των ευάλωτων που θα ενταχθούν (σ.σ. με βάση την χαμηλή απήχηση του ενδιάμεσου προγράμματος). Επίσης, το κόστος διαχείρισης ενός μεγάλου αριθμού ευάλωτων για την πληρωμή ενοικίου αποτιμάται από την αγορά στο 25% του ενοικίου. Επιπρόσθετα το κόστος διακράτησης του ακινήτου (ασφάλεια, φύλαξη, συντήρηση αν χρειάζεται, ΕΝΦΙΑ) ανέρχεται σε 2,5% επί της αξίας του ακινήτου. Στα παραπάνω προστίθενται η ανάληψη του μακροοικονομικού κινδύνου, ο γεωπολιτικός κίνδυνος και πως θα είναι η αγορά μετά από 12 χρόνια, διάρκεια που για τους εν δυνάμει επενδυτές είναι σχετικά μεγάλη.
«Η τελική προσφορά αφορά το ενοίκιο. Αν το ανεβάσουμε πολύ ψηλά, προφανώς, θα βγει το project, άλλα κανείς δεν θέλει (σ.σ. να το κάνει αυτό) σε μια ομάδα ευάλωτων ούτε ευελπιστεί ότι θα πάρει κάτι από αυτό. Για να έχουμε ένα χαμηλό ενοίκιο υποχρεωτικά πρέπει να πάρουμε κάποιες από τις αβεβαιότητες που επωμίζεται ο επενδυτής. Αυτό κάνει το νομοσχέδιο, δίνει με ένα dıscount και προσπαθεί και άλλα πράγματα να του αφαιρέσει, όπως είναι το φορολογικό, όπως είναι οι νομιμοποιήσεις κλπ»
Ακολούθησε την Ημερησία στο Google News!
