Φρέναρε η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια λόγω υψηλών επιτοκίων, ακρίβειας και πληθωρισμού αλλά και της γενικότερης αβεβαιότητας ενώ και η δημόσια συζήτηση για τους πλειστηριασμούς δημιουργεί δεύτερες (και τρίτες) σκέψεις στους εν δυνάμει αγοραστές οικιστικών ακινήτων. Το 2022 «έκλεισε» όπως εκτιμάται με 1,2 δισ. ευρώ νέα στεγαστικά δάνεια, έναντι 800 εκατ. ευρώ το 2021 και μόλις 500 εκατ. ευρώ το 2020.
Από την άλλη πλευρά, η έκρηξη των ενοικίων και η δυσκολία εύρεσης κατοικίας διατηρεί ζωντανό ακόμα το ενδιαφέρον για αγορά. Στο πλαίσιο αυτό οι υποψήφιοι αγοραστές «χαμηλώνουν» τον πήχη των απαιτήσεων τους και στρέφονται σε πιο ασφαλείς δανειακές λύσεις.
«Μονόδρομος» το σταθερό επιτόκιο
Είναι χαρακτηριστικό ότι τα νέα στεγαστικά είναι σχεδόν στο σύνολό τους σταθερού επιτοκίου, το οποίο είναι μεν λίγο πιο «αλμυρό» από το κυμαινόμενο, αλλά απόλυτα προστατευμένο από το ράλι των επιτοκίων. Αλλωστε, πριν ακόμα ξεκινήσει ξέφρενη άνοδος των επιτοκίων, από το 2019 όταν άρχισε και πάλι η αναθέρμανση της στεγαστικής πίστης, οι Ελληνες δανειολήπτες στράφηκαν στα δάνεια σταθερού επιτοκίου, έχοντας βιώσει τις επιπτώσεις και την αβεβαιότητα της 10ετούς οικονομικής κρίσης.
►Διαβάστε και: Τράπεζες: Στην Αθήνα ο SSM στις αρχές Μαρτίου - Ποια θέματα θα μπουν στο «μικροσκόπιο»
Ετσι, η συντριπτική πλειονότητα των στεγαστικών δανείων που χορηγήθηκαν την περίοδο 2020-2022 είναι σταθερού επιτοκίου, είτε για τα πρώτα 3-10 χρόνια, είτε για όλη τη διάρκεια. Βέβαια, τους τελευταίους μήνες, τα δάνεια σταθερού επιτοκίου για όλη τη διάρκεια του δανείου φαίνεται να κερδίζουν έδαφος και μπορεί να φτάνουν σε ορισμένες τράπεζες ακόμα και στο 75%, έναντι 25% δανείων σταθερού για 3-5 έτη και κυμαινόμενου επιτοκίου για την υπόλοιπη διάρκεια.
Αύξηση και στο σταθερό επιτόκιο
Σήμερα, το επιτόκιο στα νέα «σταθερά» δάνεια κινείται –κατά μέσο όρο– μεταξύ 4%-4,20%, ωστόσο, είναι πολύ πιθανόν να γίνουν λίγο πιο «αλμυρά» στο άμεσο μέλλον -κατά 0,10%-0,20%-, καθώς η ΕΚΤ έχει ήδη προαναγγείλει νέα αύξηση των επιτοκίων τον επόμενο μήνα.
Στο τραπέζι η μείωση των κυμαινόμενων επιτοκίων
Κι αυτό γιατί προηγούμενες αυξήσεις του παρεμβατικού επιτοκίου της ΕΚΤ (ΜRO) δεν πέρασαν στα νέα στεγαστικά σταθερού επιτοκίου. Αντίθετα, οι τράπεζες εξετάζουν μείωση των κυμαινόμενων επιτοκίων στα νέα δάνεια, ενώ σε ό,τι αφορά τα υφιστάμενα, δίνεται η επιλογή μετατροπής τους σε δάνεια σταθερού επιτοκίου για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια ή ακόμα και μέχρι τη λήξη τους.
Εθνική Τράπεζα
Είναι χαρακτηριστικό πάντως ότι από τις αρχές του 2022, τα σταθερά επιτόκια που προσφέρει η Εθνική Τράπεζα αυξήθηκαν κατά μόλις 1%, όταν το παρεμβατικό επιτόκιο της ΕΚΤ ανήλθε από 0% στο 3%, γεγονός που συμπαρέσυρε την καμπύλη ανταλλαγής επιτοκίων για σταθερές περιόδους.
Ενδεικτικά, το σταθερό επιτόκιο ανταλλαγής (swap rate) 10ετίας, σκαρφάλωσε στο 3,15% τον Ιανουάριο του 2023 από 0,30% στις αρχές του 2022. Το γεγονός αποδεικνύει ότι η τράπεζα έχει απορροφήσει το μεγαλύτερο μέρος της αύξησης προς όφελος των πελατών της ΕΤΕ, που προσφέρει τελικό επιτόκιο για 10 έτη σταθερό από 3,8% και στο οποίο συμπεριλαμβάνονται και άλλα κόστη, όπως λειτουργικού κινδύνου, ανάληψης κινδύνου αθέτησης κοκ.
Σημειώνεται ότι στην Εθνική Τράπεζα από τις αρχές Νοεμβρίου η τιμολόγηση των δανείων σταθερού επιτοκίου είναι αμετάβλητη. Παράλληλα η ΕΤΕ έχει μειώσει στο μισό τα έξοδα των στεγαστικών δανείων, ενώ τα σταθερά επιτοκίου παρέχονται χωρίς κόστος πρόωρης εξόφλησης.
Αlpha Bank
Η Αlpha Bank, από την πλευρά της, με σταθερό που ξεκινάει από το 3,60% και κυμαινόμενο από euribor 3μηνών + spread 2% - 2,20% (ισχύει για νέα δάνεια μετά τις 13/2/2022), δίνει δυνατότητα ευελιξίας στους δανειολήπτες και δίχτυ ασφαλείας σε ενδεχόμενους κραδασμούς…
Ειδικότερα, τα δύο πρώτα χρόνια ο πελάτης μπορεί να επιλέξει να πληρώνει μόνο τόκους ή να ξεκινήσει την αποπληρωμή του δανείου με χαμηλότερη δόση –μειωμένη έως 50% σε σχέση με την κανονική και για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα.
Σημειώνεται ότι για νέες αιτήσεις στεγαστικών δανείων που θα υποβληθούν έως και 31.3.2023 δεν εισπράττεται η εφάπαξ δαπάνη εξέτασης αιτήματος δανειοδότησης
►Διαβάστε και: Πλειστηριασμοί: Τι αποκαλύπτει η ΕΛΣΤΑΤ και γιατί οι servicers προτιμούν τις ρυθμίσεις
Τράπεζα Πειραιώς
Στην Πειραιώς το σταθερό επιτόκιο για πρώτα χρόνια ή για όλη τη διάρκεια το δανείου (εως 30 έτη) κινείται από 3,55%-5,05%, ανάλογα τα χαρακτηριστικά του δανείου και τη συναλλακτική συμπεριφορά του πελάτη.
Στα κυμαινόμενα το επιτόκιο διαμορφώνεται με βάση του euribor μηνός πλέον σταθερού περιθωρίου για όλη τη διάρκειά του, ανερχόμενου ενδεικτικά από 2,45% έως 3,20%.
Η Πειραιώς προσφέρει χαμηλότερα επιτόκια για τη χρηματοδότηση «πράσινης» κατοικίας (ενεργειακή απόδοση Α+,Α, Β+). Στο Green στεγαστικό το σταθερό επιτόκιο διαμορφώνεται από 3,40% έως 4,90% και το κυμαινόμενο Euribor μηνός πλέον σταθερού περιθωρίου από 2,30% έως 3,05%.
Eurobank
Η Eurobank από την άλλη πλευρά ξεκίνησε πρώτη την προσπάθεια αναθέρμανσης της στεγαστικής πίστης, μετά την 10ετή οικονομική κρίση, με δάνεια σταθερού επιτοκίου και παρέχει τη δυνατότητα στους πελάτες της να «γυρίσουν» από κυμαινόμενο σε σταθερό.
Παράλληλα, έχει προχωρήσει σε μεγάλη μείωση του spread, που σήμερα κυμαίνεται από 1,5%- 2,5% από 3,5% (μ.ο.) τον περασμένο Μάιο, στα δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου.
Το σταθερό επιτόκιο ξεκινά από 3,10% και φτάνει μέχρι 4,70% για διάρκεια 30 ετών.
Σε κάθε περίπτωση, η τιμολόγηση εξαρτάται και από το είδος της εξασφάλισης (προσημείωση ακινήτου ή μετρητά/τίτλοι). Η Eurobank παρέχει δυνατότητα μείωσης ή αύξησης της δόσης του δανείου, αν ο πελάτης αντιμετωπίζει είτε προσωρινές δυσκολίες (πχ μια έκτακτη δαπάνη) είτε αν αυξηθούν τα εισοδήματά του.
Διάρκεια δανείων και δείκτης LTV
Σήμερα, το ύψος των στεγαστικών δανείων στις 4 συστημικές τράπεζες διαμορφώνεται μεταξύ 80.000-100.000 ευρώ και η μέση διάρκεια 20-25 έτη.
Ενα στοιχείο, ιδιαίτερα σημαντικός για την «υγεία» των στεγαστικών δανείων που χορηγούνται είναι ο δείκτης Loan to Value (LTV), δηλαδή, το ποσοστό της εμπορικής αξίας του ακινήτου το οποίο χρηματοδοτείται από την τράπεζα μέσω δανεισμού και κατά συνέπεια τη συμμετοχή του δανειολήπτη με ίδια κεφάλαια, καθώς έχουν περάσει ανεπιστρεπτί οι εποχές που οι τράπεζες χορηγούσαν δάνειο για το 100% της αξίας του ακινήτου, ενώ σήμερα ο δανειολήπτης πρέπει να καταβάλει από δικά του χρήματα τουλάχιστον το 20% της αξίας.
Σήμερα αυτός ο δείκτης διαμορφώνεται κατά μέσο όρο στο 60% - 65%. Για παράδειγμα, για ένα ακίνητο αξίας 100.000 ευρώ η τράπεζα χορηγεί δάνειο 60.000 ευρώ και οι υπόλοιπες 40.000 ευρώ αποτελούν ίδια κεφάλαια του αγοραστή.
Οσο μικρότερο είναι το LTV ενός δανείου τόσο καλύτερη είναι η τιμολόγηση του δανείου, καθώς η τράπεζα αναλαμβάνει μικρότερο κίνδυνο.
Ακολούθησε την Ημερησία στο Google News!
