Παρά την οικονομική ύφεση της τελευταίας δεκαετίας που έπληξε σοβαρά την αγορά κατοικίας στην Ελλάδα, οι τιμές των κατοικιών ανέκαμψαν γρήγορα από το 2018 και μετά, ανακτώντας σχεδόν το σύνολο των απωλειών.
Το γεγονός αυτό, σε συνδυασμό με τη χαμηλή κατασκευαστική δραστηριότητα κατά τη διάρκεια της κρίσης, την ισχυρή εξωτερική ζήτηση και την επέκταση της οικονομίας διαμοιρασμού τα τελευταία χρόνια, ενέτειναν τις πιέσεις στην αγορά κατοικίας και περιόρισαν την πρόσβαση των ελληνικών νοικοκυριών σε προσιτή στέγαση.
Το τελευταίο είναι εμφανές στα αποτελέσματα της έρευνάς μας για την αγορά κατοικίας στην Ελλάδα, σύμφωνα με τα οποία η πλειοψηφία των ερωτηθέντων θεωρεί ανέφικτη την αγορά (54%), αλλά και την ενοικίαση κατοικίας σε τιμές αγοράς (68%) σήμερα.
Η απαισιοδοξία των συμμετεχόντων συμβαδίζει με την οικονομική τους κατάσταση, με περισσότερους από τους μισούς (54%) να δηλώνουν ότι απλώς καταφέρνουν να καλύψουν τα βασικά έξοδα διαβίωσης, χωρίς να μπορούν να αποταμιεύσουν, ενώ το 11% απάντησε ότι δεν καταφέρνει ούτε να πληρώσει τα βασικά/ καθημερινά έξοδα.
Ειδικά για τους ενοικιαστές, τα αποτελέσματα της έρευνας αποκαλύπτουν ότι το 52% δαπανά περισσότερο από το 30% του διαθέσιμου εισοδήματός του αποκλειστικά για την πληρωμή του ενοικίου. Για όσους ιδιοκατοικούν και πληρώνουν στεγαστικό δάνειο, το αντίστοιχο ποσοστό, διαμορφώνεται σε 42%.
Όσον αφορά στις προσδοκίες, 6 στους 10 Έλληνες πιστεύουν ότι οι τιμές των κατοικιών και τα ενοίκια θα συνεχίσουν να αυξάνονται τα επόμενα πέντε χρόνια.
Η επέκταση της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων, φαίνεται να διαδραματίζει καίριο ρόλο στη διαμόρφωση των προσδοκιών για τις τιμές των κατοικιών, ιδίως σε τουριστικές περιοχές. Συγκεκριμένα, πάνω από το 50% των ερωτηθέντων θεωρεί ότι η ανάπτυξη της οικονομίας διαμοιρασμού είναι από τους σημαντικότερους παράγοντες που επηρεάζουν τις μελλοντικές τιμές των κατοικιών και τα ενοίκια, μαζί με τις κυβερνητικές/ φορολογικές πολιτικές, τα επιτόκια και την πρόσβαση στη χρηματοδότηση.
Χαρτογράφηση της ζήτησης
Υπό το πρίσμα των ανωτέρω, η μελέτη της Alpha Bank στοχεύει στη χαρτογράφηση της ζήτησης στην αγορά κατοικίας, καθώς και των προκλήσεων που αντιμετωπίζουν οι Έλληνες σήμερα αναφορικά με τη στέγαση.
Η ιδιοκατοίκηση είναι αφενός ένα ευρέως διαδεδομένο φαινόμενο, αφετέρου η κύρια προτίμηση των Ελλήνων, με την πλειοψηφία των ερωτηθέντων να ιδιοκατοικούν και ένα ακόμη υψηλότερο ποσοστό να προτιμά την ιδιοκατοίκηση έναντι της ενοικίασης.
Αξίζει να σημειωθεί ότι το ποσοστό όσων ιδιοκατοικούν αυξάνεται με την ηλικία, ενώ η μέση ηλικία αποχώρησης από την οικογενειακή εστία είναι περίπου τα 35 έτη.
Το ίδιο ηλικιακό όριο, δηλαδή τα 35 έτη, φαίνεται να αποτελεί την αφετηρία για την απόκτηση στεγαστικού δανείου. Τέλος, η προσωπική/οικογενειακή κατάσταση ενός ατόμου, φαίνεται να είναι επίσης σημαντικός παράγοντας για το καθεστώς κατοικίας για όλες τις ηλικιακές ομάδες.
Συγκεκριμένα, βάσει της έρευνας, η πλειοψηφία όσων είναι αδέσμευτοι και ανήκουν στην ηλικιακή ομάδα 18-34 ετών φιλοξενούνται (37%), ενώ σχεδόν οι μισοί που βρίσκονται σε σχέση (44%) νοικιάζουν με τους συντρόφους τους.
Ένα παρόμοιο μοτίβο παρατηρείται και στις μεγαλύτερες ηλικιακές ομάδες, με τα ποσοστά ιδιοκατοίκησης να είναι πολύ υψηλότερα μεταξύ των δεσμευμένων, σε σύγκριση με τον πληθυσμό των αδέσμευτων.
Δείτε εδώ τα ευρήματα της έρευνας
Τρεις ομάδες ενδιαφέροντος
Κατά συνέπεια, υπάρχουν τρεις δημογραφικές ομάδες ενδιαφέροντος που θα πρέπει να βρίσκονται στο επίκεντρο τόσο των κυβερνητικών πολιτικών για τη στέγαση, όσο και των προϊόντων του τραπεζικού τομέα: οι νέοι ηλικίας 18-34 ετών που ζουν με σύντροφο, ή φιλοξενούνται και οι παντρεμένοι που νοικιάζουν το σπίτι τους.
Πρόθεση για αγορά κατοικίας μέσα στα επόμενα δύο χρόνια δήλωσε το 12% του δείγματος. Εστιάζοντας στις τρεις επί μέρους ομάδες ενδιαφέροντος, το ποσοστό αυτό ανέρχεται σε 28% για τους νέους που ζουν με τον/την σύντροφό τους και σε 21% για τα παντρεμένα ζευγάρια που νοικιάζουν την τρέχουσα κατοικία τους.
Η ζήτηση για αγορά κατοικίας επηρεάζεται σημαντικά από τον βαθμό ικανοποίησης από την τρέχουσα κατοικία, ο οποίος φαίνεται να είναι σημαντικά υψηλότερος για όσους ιδιοκατοικούν, από ό,τι για τους ενοικιαστές. Η περιορισμένη προσφορά κατοικιών εντός προϋπολογισμού αποτελεί το βασικό προβληματισμό μεταξύ των υποψήφιων αγοραστών, υπογραμμίζοντας τις αυξανόμενες προκλήσεις της προσιτής στέγασης.
Οι κυβερνητικές πολιτικές
Μια σειρά κυβερνητικών πολιτικών έχουν υλοποιηθεί πρόσφατα για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης. Για να είναι αποτελεσματικές, ωστόσο, αυτές οι πολιτικές, είναι σημαντικό να δοθούν κίνητρα και να διευκολυνθεί η επιστροφή κενών κατοικιών στην αγορά.
Σε μια αγορά όπου η ζήτηση υπερβαίνει την προσφορά, απαιτούνται μέτρα για τον περιορισμό της ζήτησης, αλλά κυρίως για την τόνωση της προσφοράς.
Τέτοιες πρωτοβουλίες θα μπορούσαν να είναι: (i) η περαιτέρω παραμετροποίηση του πλαισίου της Golden Visa, (ii) η ενίσχυση της κατασκευαστικής δραστηριότητας, (iii) η ενδελεχής επανεξέταση και καταγραφή των δηλώσεων αποποίησης κληρονομιάς λόγω χρεών κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης, (iv) η επανεκκίνηση της στεγαστικής πολιτικής με βιώσιμο τρόπο, (v) πιο δραστικά μέτρα για την αξιοποίηση κενών κτιρίων όπου είναι δυνατόν, και φυσικά (vi) περαιτέρω ρυθμίσεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, έτσι ώστε ένας ικανός αριθμός ακινήτων να επιστρέψει στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης.
Πέραν των ανωτέρω, κρίνεται επιτακτική και η αλληλεπίδραση των κυβερνητικών πολιτικών με τις πρωτοβουλίες του εγχώριου τραπεζικού συστήματος.
Οι προσπάθειες αυτές θα πρέπει να αποσκοπούν στην τόνωση της χρηματοδότησης για στέγαση και στη διευκόλυνση των υποψήφιων αγοραστών κατοικιών ώστε να αποκτήσουν πρώτη κατοικία, ιδίως των ευάλωτων νοικοκυριών και των νέων.
Σχετικές πρωτοβουλίες θα μπορούσαν να περιλαμβάνουν: πρώτον, την ανάπτυξη εξειδικευμένων προϊόντων στεγαστικών δανείων με προνομιακούς όρους που να απευθύνονται σε νέους ή/και όσους σχεδιάζουν τη δημιουργία οικογένειας και δεύτερον, τον σχεδιασμό συμπράξεων δημόσιου-ιδιωτικού τομέα για την κατασκευή οικονομικά προσιτών ή κοινωνικών κατοικιών, με το κράτος να παρέχει γη ή/και κενά κτίρια και τις τράπεζες, να προσφέρουν χρηματοδότηση σε κατασκευαστές ακινήτων για την κατασκευή κατοικιών.
Με την ολοκλήρωσή τους, οι κατοικίες θα διατίθενται από το κράτος, για αγορά ή ενοικίαση σε τιμές χαμηλότερες της αγοράς, είτε ακόμη και δωρεάν, σε επιλέξιμες κοινωνικές ομάδες (π.χ. ευάλωτα νοικοκυριά, νέες γενιές, μονογονεϊκές οικογένειες κ.λπ.), βάσει εισοδήματος ή άλλων συναφών κριτηρίων.
Αυτά τα προγράμματα μπορούν να υποστηριχθούν με επιδοτήσεις από ευρωπαϊκά ταμεία - χωρίς φορολογική επιβάρυνση - στην προσπάθεια περαιτέρω ενίσχυσης των ιδίων κεφαλαίων των επενδυτικών σχεδίων.
Ένα από τα βασικά συμπεράσματα της μελέτης μας, είναι το γεγονός ότι οι ανάγκες στέγασης είναι εξατομικευμένες και πολυδιάστατες.
Κατά συνέπεια, τα τραπεζικά προϊόντα θα πρέπει να είναι εξειδικευμένα και προσαρμοσμένα στις ατομικές ανάγκες.Ως εκ τούτου, τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα θα πρέπει να ενεργούν ως χρηματοοικονομικοί σύμβουλοι των νοικοκυριών.
Δείτε εδώ ολόκληρη την έρευνα της Alpha Bank για τα στεγαστικά
Ακολούθησε την Ημερησία στο Google News!
