Οι αγορές εμπορικών ακινήτων (Commercial Real Estate, CRE) της Ευρωζώνης βρίσκονται σε πτωτική τροχιά μετά την κρίση της πανδημίας, τις αυξήσεις των επιτοκίων και την οικονομική αβεβαιότητα, αλλά η ελληνική αγορά φαίνεται ότι έχει σημαντικές αντοχές, όπως προκύπτει από μελέτη της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας.
Μείωση των τιμών στην Ευρωζώνη - Αύξηση στην Ελλάδα
Στα τελευταία τρίμηνα του 2022 σημειώθηκε μεγάλη πτώση στις συναλλαγές εμπορικών ακινήτων της Ευρωζώνης, η οποία έφθασε το 44% στο δ’ τρίμηνο σε ετήσια βάση, ενώ οι τιμές των γραφείων (prime) μειώθηκαν 14% στο β’ και γ’ τρίμηνο του ίδιου έτους.
Το σοκ από την πανδημία αφορούσε ιδιαίτερα τα γραφεία και τα καταστήματα καθώς, ενώ η επενδυτική ζήτηση για τα βιομηχανικά ακίνητα ανέκαμψε γρήγορα, η ζήτηση για γραφεία και καταστήματα δεν επανήλθε ποτέ στα προ πανδημίας επίπεδα.
Η αύξηση του κόστους χρηματοδότησης και η αβεβαιότητα επηρέασαν τη ζήτηση για όλους τους τύπους των εμπορικών ακινήτων, με αποτέλεσμα αυτή να μειωθεί πολύ στο τέλος του 2022.
Σε χώρες, όπως η Αυστρία, η Γερμανία, η Γαλλία και η Ολλανδία, η συντριπτική πλειονότητα των επενδυτών που ρωτήθηκαν σε έρευνα έκαναν λόγο για πτωτική τάση της αγοράς, ενώ παράλληλα ήταν σημαντικές οι διορθώσεις τιμών που έγιναν.
Σύμφωνα με τη μελέτη της ΕΚΤ, η Ελλάδα ήταν σε καλύτερη θέση σε σχέση με τις άλλες χώρες της Ευρωζώνης καθώς οι τιμές των γραφείων (prime) αυξήθηκαν σχεδόν 10% στο τελευταίο περσινό τρίμηνο σε ετήσια βάση και οι τιμές των καταστημάτων (prime) αυξήθηκαν πάνω από 15%. Αυξήσεις τιμών, αλλά μικρότερες απ’ ό,τι στην Ελλάδα, σημειώθηκαν στην Ιρλανδία, ενώ στις άλλες χώρες υπήρξαν μειώσεις που έφθασαν και το 20% σε ορισμένες από αυτές.
Επίσης, μόνο ένα ποσοστό λίγο πάνω από το 10% των επενδυτών στα ελληνικά εμπορικά ακίνητα θεωρούν ότι η εγχώρια αγορά είναι σε πτωτική φάση και μόνο το 30% εκτιμά ότι οι τιμές τους είναι ακριβές ή πολύ ακριβές. Τα παραπάνω ποσοστά είναι τα χαμηλότερα από τις άλλες χώρες της Ευρωζώνης, κάτι που βέβαια είναι συνεπές με το γεγονός ότι οι τιμές συνέχιζαν να αυξάνονται στη χώρα μας.
Αλματώδης η ανάπτυξη των εταιρειών ακινήτων
Η μελέτη της ΕΚΤ εξετάζει επίσης τον αυξανόμενο ρόλο των funds ακινήτων (real estate investment funds, REIF) στην αγορά των εμπορικών ακινήτων και διαπιστώνει ότι αυτά μπορεί υπό ορισμένες συνθήκες να οξύνουν την ευαλωτότητά της. Και αντίστροφα, όμως, τα funds μπορεί να επηρεασθούν από την πτωτική πορεία των εμπορικών ακινήτων, όπως φάνηκε πρόσφατα στις ΗΠΑ και τη Βρετανία.
Στις ΗΠΑ, τo REIT (Real Estate Income Trust) της Blackstone αναγκάστηκε να βάλει πλαφόν στις αιτήσεις για ρευστοποιήσεις μεριδίων επενδυτών της, κυρίως από την Ασία, οι οποίοι ανησυχούσαν για την αξία της επένδυσής τους. Αντίστοιχα, στη Βρετανία πολλά REIFs επέβαλαν περιορισμούς στις ρευστοποιήσεις μεριδίων, όταν οι αιτήσεις αυξήθηκαν, αρχικά λόγω της αναταραχής στην αγορά βρετανικών ομολόγων και πιο πρόσφατα λόγω της οικονομικής αβεβαιότητας και των αρνητικών προοπτικών της αγοράς εμπορικών ακινήτων.
Τα funds ακινήτων αναπτύχθηκαν με αλματώδεις ρυθμούς στην Ευρωζώνη την περασμένη 10ετία. Η καθαρή αξία του ενεργητικού τους (net asset value, NAV) υπερτριπλασιάστηκε από το δ’ τρίμηνο του 2012 έως το δ’ τρίμηνο του 2022, φθάνοντας τα 1,04 τρις. ευρώ, με τα open – ended funds, αυτά δηλαδή που είναι ανοικτά σε επενδυτές και μπορούν να εκδίδουν συνεχώς νέα μερίδια, να αποτελούν το 80% του κλάδου.
Παράλληλα, η αξία των ακινήτων των REIF ως ποσοστό της αγοράς CRE διπλασιάστηκε και έφτασε στο 40% πέρυσι από το 20% το 2013, αναδεικνύοντας τη μεγάλη σημασία που έχουν για την αγορά.
O ρόλος των εταιρειών ακινήτων στην Ελλάδα
Στην Ελλάδα, το ποσοστό αυτό είναι υψηλότερο από 30% και αφορά κυρίως απευθείας επενδύσεις των funds σε εμπορικά ακίνητα και σε μικρότερο βαθμό επενδύσεις σε μετοχές άλλων εταιρειών που επενδύουν σε ακίνητα. Το ποσοστό αυτό είναι επίσης σημαντικό και μπορεί να έχει αντίκτυπο στην ελληνική αγορά εμπορικών ακινήτων.
Ωστόσο, τα funds ακινήτων στην Ελλάδα είναι closed-end, δηλαδή εκδίδουν συγκεκριμένο αριθμό μετοχών οι οποίες διαπραγματεύονται στο χρηματιστήριο και σύμφωνα με τη μελέτη της ΕΚΤ η ευαλωτότητά τους είναι χαμηλότερη σε σχέση με τα open-ended funds.
Ακολούθησε την Ημερησία στο Google News!
