Επιβράδυνση στον ρυθμό αύξησης των ενοικίων, αλλά και διόρθωση των τιμών βλέπουν οι ειδικοί αναλυτές της αγοράς για το 2023. Όχι όμως για το σύνολο των ακινήτων, αλλά για συγκεκριμένες κατηγορίες, οι οποίες θα δουν την αξία της ενοικίασης να πέφτει εντός της ερχόμενη χρονιάς. 

«Σίγουρα ο ρυθμός αύξησης των ζητούμενων μισθωμάτων θα επιβραδυνθεί και ήδη καταγράφουμε σημάδια κόπωσης, ενώ θεωρούμε ότι θα καταγράψουμε μειώσεις – διόρθωση των τιμών, ιδιαίτερα σε μη ανακαινισμένα ακίνητα, καθώς και σε ακίνητα περιοχών που δεν εξυπηρετούνται από υποσταθμό του μετρό», δηλώνει στην «Η» ο Θεμιστοκλής Μπάκας, μεσίτης και πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates.

Σύμφωνα με τον ίδιο, η πτώση των τιμών θα έρθει κυρίως σε περιοχές, στις οποίες οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης κατέγραψαν αυξητικές τάσεις λόγω της συνολικής θετικής εικόνας της εγχώριας κτηματαγοράς το 2022. Στο πλαίσιο αυτό, εξορθολογισμό των ζητούμενων τιμών μίσθωσης, θα καταγράψουμε ιδιαίτερα στις περιοχές που βρίσκονται στο ανώτατο επίπεδο τιμών. Κυρίως όμως σε ακίνητα μη ανακαινισμένα, που βρέθηκαν στο «επίκεντρο» της ζήτησης λόγω μικρής διαθεσιμότητας. 

Εξορθολογισμός των ζητούμενων μισθωμάτων - διόρθωση προς τα κάτω - θα καταγραφεί και σε ακίνητα που απέχουν άνω των 1.000 μέτρων από υποσταθμό του μετρό (στην Αττική). 

Πού θα μείνουν ψηλά οι τιμές

Όσον αφορά στις τιμές μίσθωσης σε περιοχές που εξυπηρετούνται από υποσταθμό του μετρό και ιδιαίτερα σε ακίνητα πλήρως ανακαινισμένα ή/και νεότερα, οι τιμές θα διατηρηθούν στα ίδια επίπεδα, με ενδεχόμενες ρυθμίσεις στις ανώτερες ζητούμενες τιμές. Κυρίως, ακίνητα που απέχουν έως 500 - 600 μέτρα από τον υποσταθμό του μετρό.

Ο εφιάλτης της αύξησης των ενοικίων

Παράλληλα, σημαντικό παράγοντα θα αποτελέσει και ο πληθωρισμός. Αν ο πληθωρισμός «καλπάζει» και το 2023 - ο προϋπολογισμός προβλέπει 5% μέσο ετήσιο πληθωρισμό - τότε η οποιαδήποτε αύξηση των μισθωμάτων δεν θα είναι άμεσα συναρτώμενη με τη ζήτηση και τη προσφορά αλλά θα είναι απόρροια μη υγιούς οικονομικού περιβάλλοντος. Γεγονός, που ενδεχόμενα να «πυροδοτήσει» και ένα κύμα μη εμπρόθεσμης καταβολής του ενοικίου. 

«Μη ξεχνάμε ότι τα περισσότερα συμβόλαια έχουν ενσωματώσει ρήτρα αναπροσαρμογής, βάσει του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή. Μπορεί αυτή η ρήτρα να έχει παραμείνει ανενεργή επί χρόνια, ακριβώς επειδή η Ελλάδα είχε αρνητικό πληθωρισμό για όλη την μνημονιακή περίοδο λόγω της ύφεσης, ωστόσο τώρα μάλλον επιστρέφει ο «εφιάλτης».

Το ερώτημα που θα απασχολήσει την αγορά το επόμενο χρονικό διάστημα είναι το κατά πόσο οι ιδιοκτήτες θα ασκήσουν το δικαίωμά τους απαιτώντας την αναπροσαρμογή του ενοικίου», παρατηρεί ο κ. Μπάκας.

Απογειώθηκε το κόστος στέγασης

Πλέον, το κόστος στέγασης έχει αγγίξει το 60% - 70% του διαθέσιμου εισοδήματος αν πρόκειται για δυάρι κατάλληλο για εργένη και το σύνολο ενός «καλού» μισθού αν πρόκειται για οικογενειακή κατοικία.

Η συσσωρευτική αύξηση των ενοικίων από το 2018 έως και σήμερα, κυμάνθηκε από 37,2% έως και 42,1% αν αφορά κατοικία κατάλληλη για οικογένεια.

Υψηλότερες αυξήσεις, καταγράφονται κυρίως σε μικρότερα ακίνητα κατάλληλα για φοιτητές. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με πρόσφατα δημοσιευμένα στοιχεία, οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης φοιτητικής κατοικίας αυξήθηκαν κατά 53% στην Αθήνα και στη Πάτρα όπου καταγράφεται η 2η μεγαλύτερη αύξηση με 49,23%.

«Τη φετινή χρονιά, υπολογίζουμε ότι η αύξηση των ζητούμενων μισθωμάτων θα κλείσει μεσοσταθμικά στο 10%, από 3% έως 7% που καταγράφηκε πέρσι», εκτιμά ο κ. Μπάκας.

Έτος	Μέση ετήσια εκατοστιαία μεταβολή τιμών ενοικίασης
1994-2005	75%
2006	8%
2007-2011	15,20 %
2012-2017	-25,5%
2018	8,4%
2019	10%
2020	5,8% - 6,7%
2021	3% - 7%
2022	10%*

Πηγή/Επεξεργασία : ΕΣΥΕ / Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates
*Πρόβλεψη

Οι βασικοί λόγοι αύξησης των ενοικίων:

1. Η υποαπόδοση των προηγούμενων χρόνων 

Ένας βασικός λόγος της ραγδαίας αύξησης των ενοικίων αποτελεί η συσσώρευση πολλών ετών της υποαπόδοσης των κατοικιών, που οδήγησε πολλούς ιδιοκτήτες στην απότομη αύξηση των ζητούμενων ενοικίων, προκειμένου να περιορίσουν τις ζημίες των χρόνων της οικονομικής κρίσης. 

2. Ο ρόλος των τραπεζών

Από το 2009 και έπειτα οι τράπεζες έπαψαν να χρηματοδοτούν την αγορά κατοικιών (400 εκατ. ευρώ νέα στεγαστικά δάνεια το 10μηνο του 2019, όταν το 2005 οι εκδόσεις στεγαστικών δανείων ήταν 17 δισ. ευρώ, το 2021 άγγιξαν τα 900 εκατ. ευρώ και ο στόχος για το 2022 είναι τα 1,2-1,4 δισ. ευρώ), με αποτέλεσμα να σταματήσει κάθε οικοδομική δραστηριότητα, ενώ η ζήτηση παρέμενε σταθερή. 

Παράλληλα, τα τραπεζικά ιδρύματα πλέον για τη χορήγηση στεγαστικού δανείου ζητούν το 25%-30% της αξίας του ακινήτου ως ιδία συμμετοχή από τον δανειολήπτη, τη στιγμή που εν μέσω μνημονιακών χρόνων ελάχιστοι συμπολίτες μας κατάφεραν να αποταμιεύσουν ποσά της τάξεως των 40.000-50.000 ευρώ (για αγορά ακινήτου αξίας 160.000 ευρώ). 

ΑΤΤΙΚΗ	ΕΤΟΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ	Τ.Μ	Υ/Δ	2019 ΖΗΤΟΥΜΕΝΗ ΤΙΜΗ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗΣ ΣΕ € / ΜΗΝΑ	2022 ΖΗΤΟΥΜΕΝΗ ΤΙΜΗ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗΣ ΣΕ € / ΜΗΝΑ	2019-2022 ΜΕΤΑΒΟΛΗ %
ΚΥΨΕΛΗ	2006	80	2	480	670	+39,58%
ΑΚΑΔΗΜΙΑ ΠΛΑΤΩΝΟΣ	2001	70	2	490	580	+18,37%
ΚΟΛΩΝΟΣ	2004	85	2	500	590	+18,00%
ΠΑΓΚΡΑΤΙ	2008	58	2	520	700	+34,62%
ΣΕΠΟΛΙΑ	2006	82	2	500	630	+26,00%
ΓΑΛΑΤΣΙ	2001	90	2	550	730	+32,73%
ΚΑΙΣΑΡΙΑΝΗ	2000	66	2	530	650	+22,64%
ΖΩΓΡΑΦΟΥ	2010	57	2	460	570	+23,91%
ΑΡΤΕΜΙΔΑ	2004	110	3	440	700	59,09%
ΛΑΓΟΝΗΣΙ	2006	100	2	500	770	54,00%
ΚΟΡΩΠΙ	2004	80	2	420	560	33,33%
ΣΠΑΤΑ	2000	117	2	470	680	44,68%

Πηγή / Επεξεργασία: Ιστοσελίδες Αγγελιών Ακινήτων / Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates, κατοικίες άνω του 1ου ορόφου μετά το 2000 έτος κατασκευής, 2 Υ/Δ 

3. Μείωση οικοδομικής δραστηριότητας

Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, οι επενδύσεις για την ανέγερση νέων κατοικιών στην Ελλάδα κατέγραψαν συνολική πτώση της τάξεως του 95% το διάστημα από το 2007 μέχρι το τέλος του δεύτερου τριμήνου του 2016, ενώ η πτώση της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας την περίοδο από το 2005 έως το τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2016 άγγιξε το 93%.

Είναι χαρακτηριστικό ότι οι επενδύσεις σε κατοικίες, ως ποσοστό του ΑΕΠ, μειώθηκαν από το 10,8% το 2007 σε μόλις 0,8% το 2015.

Σχεδόν 15 φορές λιγότερες κατοικίες κατασκευάστηκαν το 2016 σε σύγκριση με το 2007, όταν η οικοδομική δραστηριότητα βρισκόταν στο απόγειό της. Το πρώτο οκτάμηνο του 2016 ολοκληρώθηκαν μόλις 4.853 νέες κατοικίες, όταν το αντίστοιχο διάστημα του 2007 είχαν κατασκευαστεί 71.936 κατοικίες, σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ.

Τα στοιχεία καταδεικνύουν το μέγεθος της πτώσης της αγοράς κατοικίας κατά τη διάρκεια των μνημονιακών ετών.

4. Πλειστηριασμοί

Σύμφωνα με δημοσιεύματα για το έτος 2021, στους επισπεύδοντες τους πλειστηριασμούς, ήτοι τράπεζες και servicers, εξακολουθούν να καταλήγουν επτά στα 10 ακίνητα που βγαίνουν στο «σφυρί».

Η έναρξη των πλειστηριασμών ακόμη και για οφειλές κάτω των 30.000 ευρώ, αποδεικνύουν ότι έχουν «επιστρέψει» στη κανονικότητα του παρελθόντος, τη στιγμή που οι οικονομικές προκλήσεις επηρεάζουν άμεσα το κόστος διαβίωσης των συμπολιτών μας και δεν θυμίζουν σε τίποτα συνθήκες υγιούς οικονομίας.

Μόνο το πρώτο εξάμηνο του 2022 έγιναν πάνω από 17.500 πλειστηριασμοί κατοικιών, ενώ ο στόχος για το σύνολο του έτους αριθμεί 40.000 κατοικίες.

Εκπρόσωπος εταιρείας διαχείρισης απαιτήσεων σε συνέντευξη του ανάφερε ότι ένα ποσοστό 20%-25% του συνόλου των ακινήτων που έχουν στη κατοχή τους θα βγουν σταδιακά προς πώληση τα επόμενα πέντε χρόνια.

Αν ένα ποσοστό της τάξης του 25%-30% των 700.000 ακινήτων θα οδηγηθεί σε ρευστοποίηση τα επόμενα χρόνια, δηλαδή, περί τα 200.000 ακίνητα θα διατεθούν μέσω πλειστηριασμών, θα αποτελέσουν βασικό εργαλείο για την επίτευξη των στόχων που προβλέπονται στα επιχειρησιακά σχέδια των funds και των εταιρειών διαχείρισης, που έχουν αναλάβει την υλοποίησή τους, αντιλαμβανόμαστε όλοι μας την εν δυνάμει ραγδαία μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης στη χώρα μας τα επόμενα χρόνια.

Τη στιγμή, που το μεγαλύτερο μέρος των αγοραστών είτε είναι funds «συνεργασίας», είτε εγχώρια ή μη ιδιωτικά επενδυτικά σχήματα, είτε ιδιώτες που μεγάλο μέρος αυτών δεν στοχεύουν στην ιδιοκατοίκηση, αλλά στην εκμετάλλευση του ακινήτου.

5. Μείωση της ιδιοκατοίκησης

Το διάστημα από το 2005 έως το 2021, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στη χώρα μας υποχώρησε από το 84,6% στο 73,3%, χάνοντας 11,3 ποσοστιαίες μονάδες, σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat.

Τα δεδομένα καταγράφουν τις αρνητικές επιπτώσεις των μνημονιακών χρόνων στη χώρα μας. Το 2015, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα ανήλθε στο 75,1% με αρνητικές διακυμάνσεις την επόμενη τριετία (2016, 2017, 2018), ενώ το 2019 αυξήθηκε στο 75,4%.

ΕΤΟΣ	ΠΟΣΟΣΤΟ ΙΔΙΟΚΑΤΟΙΚΗΣΗΣ	ΠΟΣΟΣΤΟ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗΣ
2005	84,6%	15,4%
2006	81,6%	18,4%
2007	75,6%	24,4%
2008	76,7%	23,3%
2009	76,4%	23,6%
2010	77,2%	22,8%
2011	75,9%	24,1%
2012	75,9%	24,1%
2013	75,8%	24,2%
2014	74%	26%
2015	75,1%	24,9%
2016	73,9%	26,1%
2017	73,3%	24,7%
2018	73,9%	24,1%
2019	75,4%	24,6%
2020	73,9%	26,1%
2021	73,3%	26,7%

Πηγή / Επεξεργασία: Eurostat, ΕΛΣΤΑΤ / Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates

Δηλαδή, ενώ η χώρα μας το 2015 εισήχθη σε νέο μνημόνιο με ποσοστό ιδιοκατοίκησης 75,1%, το 2019 αυξήθηκε η ιδιοκατοίκηση κατά 11.849 κατοικίες, αγγίζοντας το 75,4%. 

Η Ελλάδα μπορεί να βγήκε από τα μνημόνια, αλλά, απ' ό,τι φαίνεται, μετά το 2019 τα ποσοστά ιδιοκατοίκησης επιστρέφουν σε μνημονιακές εποχές. 

Το 2020 το ποσοστό ιδιοκατοίκησης κυμάνθηκε στο 73,9% και το 2021 στο 73,3%. Δηλαδή, η Ελλάδα έχασε 2,1 ποσοστιαίες μονάδες το χρονικό διάστημα 2019-2021.

Ποσοστά που αντιστοιχούν σύμφωνα με τον πίνακα σε χρονολογίες μνημονιακών ετών, όπως το 2016, το 2017 και το 2018. Χρονιές δύσκολες για την Ελληνική οικονομία και κατ΄επέκταση για το σύνολο των πολιτών.

Η μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης κατά 2,1 ποσοστιαίες μονάδες το χρονικό διάστημα 2019-2021, σε απόλυτα νούμερα, αντιστοιχεί περίπου σε 82.947 κατοικίες (3.949.900 το στεγαστικό απόθεμα –Eurostat 2019).

Δηλαδή, εντός του χρονικού διαστήματος 2019-2021, η ιδιοκατοίκηση στην Ελλάδα μειώθηκε κατά 82.947 κατοικίες.

6. Συσσωρευμένη ζήτηση / Μικρή διαθεσιμότητα 

Κάθε χρόνο 15.000 έως 20.000 συμπολίτες μας-οικογένειες αναζητούν κατοικία. Ορισμένοι από αυτούς προ οικονομικής κρίσης επέλεγαν την αγορά ακινήτου. Άρα μέσα σε 10 χρόνια η ζήτηση άγγιξε τις 150.000 – 200.000 κατοικίες, όταν ουδέποτε η κτηματαγορά διέθετε τόσο μεγάλο απόθεμα κατοικιών προς μίσθωση και ιδιαίτερα μέσα σε μια περίοδο που η οικοδομική δραστηριότητα – η ανέγερση νέων πολυκατοικιών ήταν ανύπαρκτη. 

Η άμεση ανάγκη για στέγαση, η συσσωρευμένη ζήτηση, η μη ύπαρξη νέων οικοδομών προς μίσθωση και ταυτόχρονα η δύσκολη χορήγηση νέων στεγαστικών δανείων από τα τραπεζικά ιδρύματα, σε συνάρτηση με τους σημερινούς μισθούς και την αύξηση των εξόδων για τον οικογενειακό προϋπολογισμό με έμμεσους ή/και άμεσους φόρους μέσα στην δεκαετία, οδήγησαν στη σημερινή εικόνα της κτηματαγοράς όσον αφορά τις μισθώσεις.

7. Υποχώρηση της αγοραστικής δύναμης

Η υποχώρηση της αγοραστικής δύναμης, περιορίζει τη ζήτηση για αγορά κατοικίας. Καθίζηση έως 40% κατέγραψε το Ινστιτούτο Εργασίας (ΙΝΕ) της ΓΣΕΕ στην αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών, με εισόδημα έως 750 ευρώ το μήνα, εξαιτίας της ακρίβειας. Τα στα στοιχεία που περιγράφονται στο σχετικό Δελτίο Οικονομικών Εξελίξεων, δείχνουν ότι τον Σεπτέμβριο η υποχώρηση της αγοραστικής δύναμης, έφτασε το 19% για τον κατώτατο μισθό και περιορίστηκε από 9-14% για εισοδήματα έως 1.100 ευρώ.

Επιπλέον, σύμφωνα με αναλυτές κατά το διάστημα 2022-2024 η αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών θα υποχωρήσει κατά 20%. Η υποχώρηση αυτή δεν πρόκειται να αναπληρωθεί από την αύξηση των μισθολογικών απολαβών, παρά μόνο σε ένα ποσοστό.

8. Εργασιακή ανασφάλεια

Η εργασιακή ανασφάλεια, ιδιαίτερα στην ηλικιακή ομάδα 24-35 ετών, αποτελεί μείζον ανασταλτικό παράγοντα. Οι παλαιότερες γενιές σε μεγάλο ποσοστό συνταξιοδοτούνταν από την αρχική/μόνιμη εργασία τους.

Πλέον, τα δεδομένα στον εργασιακό τομέα έχουν αλλάξει κατά κόρον όχι από θέμα μόνο μονιμότητας, αλλά και εισοδημάτων. Ο κανόνας των εισοδηματικών αυξήσεων του παρελθόντος με βάση τα χρόνια εργασίας, έχει καταρριφθεί προ πολλού. 

9. Βραχυχρόνιες μισθώσεις

Η ραγδαία αύξηση των ενοικίων συμπίπτει χρονικά με την έντονη «εμφάνιση» του κλάδου της οικονομίας διαμοιρασμού – βραχυχρόνιας μίσθωση στη χώρας μας.

Ο κλάδος της βραχυχρόνιας μίσθωσης, αδιαμφισβήτητα αποτελεί έναν βασικό λόγο της αύξησης των ζητούμενων μισθωμάτων, ιδιαίτερα στις περιοχές που καταγράφεται έντονη τουριστική δυναμική, επηρεάζοντας κυρίως τις ζητούμενες τιμές μίσθωσης ακινήτων κατάλληλων για φοιτητές και εργένηδες στις περιοχές όπου καταγράφεται έντονη δυναμική του κλάδου.

Δεν μπορούμε να καταλογίσουμε στον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης τον πρωταγωνιστικό ρόλο της αύξησης των ενοικίων σε ακίνητα κατάλληλα για οικογένειες ή/και σε περιοχές που δεν καταγράφεται τουριστική δυναμική. 

10. Μη ύπαρξη ολοκληρωμένου σχεδίου στεγαστικής πολιτικής

H Ελλάδα άργησε... Η χώρα μας θα αρχίσει να εφαρμόζει πολιτικές αναχαίτισης του κόστους στέγασης κυρίως εντός του 1ου τριμήνου του 2023, μέτρα που σε μεγάλο ποσοστό, απαιτούν χρόνο υλοποίησης (2-3 ετών) και δεν στοχεύουν στην άμεση αναχαίτιση του κόστους στέγασης ή/και ελάφρυνσης του οικογενειακού προϋπολογισμού.

Παράλληλα, ακόμη και αν εφαρμοστούν στο σύνολό τους, στοχεύουν σε περιορισμένο αριθμό δικαιούχων σε σχέση με τη πραγματική ανάγκη του σήμερα, αλλά και των αναγκών που θα προκύψουν τα επόμενα χρόνια. 

Ο πληθωρισμός, η αύξηση του κόστους κατασκευής που πιέζει αυξητικά τις τιμές πώλησης, η αύξηση των επιτοκίων στεγαστικών δανείων, η ραγδαία αύξηση των ενοικίων, το κόστος ενέργειας και γενικότερα η αύξηση του κόστους διαβίωσης, συρρικνώνει τα διαθέσιμα εισοδήματα των εν δυνάμει αγοραστών που στοχεύουν στη κάλυψη της στεγαστικής τους ανάγκης και θα μπορούσαν, εν μέρει, να αποτελέσουν ανάχωμα ή/και να ισοσκελίσουν τη μειούμενη πορεία της ιδιοκατοίκησης στη χώρα μας.

Οι οικονομικές προκλήσεις στη παγκόσμια κοινότητα καθώς και στη χώρα μας βρίσκονται προ των πυλών και απαιτούνται άμεσα διευρυμένες πολιτικές στέγασης, πολιτικές με στόχο την αναχαίτισης του κόστους την επόμενη ημέρα και τη προσβασιμότητα σε αγορά κατοικίας, αλλά, παράλληλα και πολιτικές με ορίζοντα υλοποίησης 2-3 ετών, που θα στοχεύουν στην εξάλειψη αντίστοιχων δεδομένων στο μέλλον, καθώς και μέτρα που θα «προστατεύουν» την ιδιοκτησία υπό συνθήκες μη υγιούς οικονομικού περιβάλλοντος.

 

Ακολούθησε την Ημερησία στο Google News!